相続した不動産の名義変更（相続登記）の義務化とは？期限・過料・放置のリスクと注意点を解説

相続した不動産の名義変更は、期限内に行う必要があります。
2024年4月から相続登記が義務化され、手続きを先延ばしにできなくなりました。

正当な理由なく期限を過ぎれば、10万円以下の過料が科される可能性もあるでしょう。
また、2024年4月より前に相続した不動産にも、経過措置が設けられています。

この記事では、相続登記の義務化の基本ルールや手続きの流れ、注意点を解説します。

相続した不動産の名義変更
（相続登記）とは

不動産を相続したときは、亡くなった方の名義を相続人の名義に変える必要があります。
この手続きを理解しておけば、何をいつまでに行うべきか判断しやすくなります。

まずは、名義変更の基本的な考え方を確認しましょう。

「名義変更」と「相続登記」は
同じ手続き

名義変更とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている土地や建物を、相続人の名義に変える手続きです。

正式には「相続登記」と呼ばれ、法務局（登記所）に所有権移転登記を申請して行います。
日常会話では「名義変更」、法律や登記の場面では「相続登記」と使い分けられますが、指している内容はほぼ同じです。

銀行預金や自動車の名義変更とは窓口も必要書類も異なり、不動産の場合は法務局が窓口になります。

名義変更をしないままだと
どうなるのか

名義変更をしないままだと、登記簿上の所有者は亡くなった方のままになります。

この状態では、その不動産を売却したり、担保に入れたりすることが原則としてできません。
また、時間が経つほど相続人が増え、手続きに関わる人数も多くなります。

相続が発生したら、早めに手続きを進めることが大切です。

相続税の申告とは別の手続き

相続にともなう手続きには、名義変更のほかに相続税の申告などもあります。
ただし、これらは窓口も期限も異なる別の手続きです。

主な違いは、次の通りです。

混同しやすいポイントのため、それぞれ分けて考えることが重要です。

相続登記が義務化された背景

相続登記は、以前は任意の手続きとされていました。

なぜ義務化されることになったのか、その背景を確認していきましょう。

所有者不明土地の増加

これまで相続登記は任意で、いつ行うかは相続人の判断に任されていました。
その結果、名義が変更されないまま放置され、所有者が分からない土地が全国で増えていきました。

所有者不明土地は、公共事業や災害復興の妨げになるほか、周辺の環境悪化を招く原因にもなります。
こうした問題を解消するために、法律が改正されました。

2024年4月1日から義務化

法改正により、2024年（令和6年）4月1日から相続による不動産の名義変更が義務になりました。

相続で不動産を取得した相続人は、期限内に相続登記を申請しなければなりません。
任意だったころの感覚のままでいると、知らないうちに義務違反となるおそれがあります。

まずは、義務化されているという前提を押さえておくことが大切です。

相続登記義務化の基本ルール

義務化で押さえておきたいのは、いつまでに名義変更をするのか、守らないとどうなるのかという点です。

基本となるルールは、以下の通りです。

一つずつ詳しく解説します。

期限は「取得を知った日から
3年以内」

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。

「取得を知った日」とは、一般的に、被相続人が亡くなったことと、自分がその不動産を相続することの両方を知った日を指します。
相続が発生した日ではない点に注意が必要です。

いつから3年を数えるのか分からない場合は、法務局や専門家に確認しておくと安心です。

2024年4月より前に相続した
不動産にも経過措置がある

義務化は、施行日より前に発生していた相続にもさかのぼって適用されます。

2024年4月1日より前に相続したことを知っていて、まだ名義変更をしていない不動産については、2027年（令和9年）3月31日までに相続登記をする必要があります。

「昔の相続だから関係ない」と考えて放置している不動産こそ、期限が迫っている状態です。
心当たりがある場合は、早めに登記簿の内容を確認しておきましょう。

正当な理由なく怠ると
10万円以下の過料

正当な理由がないのに期限内に相続登記を申請しなかった場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

過料は前科がつく刑事罰とは異なり、行政上のペナルティにあたります。
金額は10万円以下の範囲で裁判所が決定します。
正当な理由が認められる場合には、直ちに過料の対象とはなりません。

正当な理由として考えられるのは、例えば次のようなケースです。

一方で、「忙しかった」「面倒だった」といった理由は、正当な理由と認められにくいと考えられます。

判断は個別の事情によるため、迷う場合は法務局や専門家に確認することが大切です。

遺産分割がまとまった場合は
成立日から3年以内

遺産分割の話し合いがすぐにまとまらないケースもあります。
その場合でも、まずは3年以内に後述の「相続人申告登記」などで義務を果たしておく必要があります。

そのうえで、遺産分割によって不動産を取得することが決まったら、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した相続登記を申請します。

話し合いがまとまるまで何もしなくてよいわけではない点に注意しましょう。

期限に間に合わないときの
「相続人申告登記」

遺産分割がまとまらず、3年以内に相続登記ができないこともあります。
そうした場合の受け皿として、義務化にあわせて新しい手続きが設けられました。

制度の内容と注意点は、以下の通りです。

相続人申告登記とは

相続人申告登記とは、自分が登記簿上の所有者の相続人であることを法務局に申し出る手続きです。
この申し出をすることで、相続登記の申請義務を果たしたものとして扱われます。

相続人が複数いても一人だけで申し出ることができ、必要書類も本来の相続登記より少なくて済みます。

遺産分割がまとまらないうちでも、まずはこの手続きで3年の期限に対応できるようにするための制度です。

相続人申告登記の注意点

相続人申告登記は簡易な手続きですが、いくつか注意すべき点があります。

利用する前に、次の内容を確認しておきましょう。

一つずつ詳しく解説します。

名義が自分のものに
なるわけではない

相続人申告登記は、あくまで暫定的な申し出です。
この手続きだけで不動産の名義が自分に移るわけではありません。

名義が移っていない状態では売却もできないため、最終的には正式な相続登記が必要になります。

遺産分割が成立したら
改めて登記が必要

その後の遺産分割で不動産を取得した場合は、成立の日から3年以内に、あらためて正式な相続登記を申請します。
相続人申告登記をしたからといって、義務がすべて終わるわけではありません。

二段階の手続きになることを前提に、スケジュールを考えておくことが大切です。

原則として相続人が
各自で申し出る

相続人全員がそれぞれ義務を果たすには、原則として各自が申し出をする必要があります。
一人が申し出れば全員分の義務が果たされるわけではありません。

他の相続人にも制度の内容を共有しておくと、対応の漏れを防ぎやすくなります。

不動産の名義変更を
放置するリスク

過料さえ払えば放置してもよいと考えるのは危険です。

名義変更を先延ばしにすると、過料以外にも不利益が積み重なっていきます。

主なリスクは、次の通りです。

それぞれの内容を、順に確認していきましょう。

過料が科される可能性がある

正当な理由なく期限内に登記をしなければ、10万円以下の過料の対象になり得ます。

金額そのものは大きくないと感じるかもしれません。
しかし、対象となる不動産が複数ある場合は、それぞれについて義務が生じます。

期限を意識して早めに手続きを進めることが重要です。

売却も担保設定もできない

登記簿上の所有者が亡くなった方のままでは、その不動産を第三者に売ることはできません。
住宅ローンなどの担保に入れることも、原則としてできません。

実家を売って介護費用にあてたいと考えても、まず名義変更を終えなければ話が進まないケースが多くあります。

将来的に売却の可能性がある場合は、先に名義変更を済ませておくと安心です。

相続人が増えて
話し合いが難しくなる

名義変更をしないうちに相続人の誰かが亡くなると、その相続人の相続人へと権利がさらに引き継がれます。
これを数次相続といいます。

世代を経るごとに関係者が増え、面識のない親族と遺産分割協議をしなければならなくなります。

例えば、祖父名義のままの土地を放置しているうちに、その子である親の世代も亡くなると、いとこやいとこの子まで相続人になっていることがあります。

関係者が十数人になり、全員から署名と押印をもらうだけでも大きな負担になるケースは珍しくありません。

他の相続人の事情に
巻き込まれるおそれがある

遺産分割前の不動産は、法律上、相続人全員の共有状態です。

他の相続人が借金を滞納すれば、その人の共有持分が差し押さえられることがあります。
また、持分だけを第三者に売られてしまうおそれもあります。

その結果、見ず知らずの相手と不動産を共有する事態にもなりかねません。

必要書類の収集が難しくなる

時間が経つほど、古い戸籍が廃棄されていたり、当時の事情を知る人がいなくなったりします。
そうなると、書類集めや事実確認に手間がかかります。

結果として、手続きにかかる時間も費用も増えてしまう傾向があります。

書類が揃いやすいうちに手続きを進めることが大切です。

相続放棄を考えている場合の
注意点

不動産はいらない、負債の方が多いといった理由で、相続放棄を検討する方もいます。

相続放棄を選ぶ場合は、名義変更との関係を整理しておく必要があります。

一つずつ詳しく解説します。

相続放棄をすれば
登記の義務は負わない

相続放棄が家庭裁判所で認められれば、その相続については初めから相続人でなかったことになります。
そのため、その不動産についての相続登記の義務も負いません。

不動産を引き継ぐ意思がない場合の選択肢のひとつです。
ただし、放棄をすれば預貯金などの他の遺産も受け取れなくなる点には注意が必要です。

相続放棄には
3か月の期限がある

相続放棄は、自分のために相続の開始があったことを知った日から3か月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります。

この期間を過ぎると、原則として放棄はできません。

相続登記の3年という期限より大幅に短いため、判断は早めに行う必要があります。

財産を処分すると
相続放棄ができなくなる

放棄をする前に不動産を売却したり、預貯金を使ったりすると、相続を承認したとみなされる場合があります。

その場合、あとから相続放棄をすることはできません。
また、相続人全員が放棄すると、不動産の管理責任の扱いが問題になることもあります。

相続放棄と名義変更のどちらを選ぶべきか迷う場合は、早めに弁護士に相談することが大切です。

名義変更（相続登記）の
手続きの流れと必要書類

実際に相続登記を進めるには、書類を揃えて法務局へ申請します。

手続きの流れと必要書類は、以下の通りです。

手続きのおおまかな流れ

相続登記は、一般的に次のような流れで進みます。

遺言書がある場合や、法定相続分どおりに登記する場合は、遺産分割協議が不要になることもあります。

最初のステップである不動産の特定では、毎年春に市区町村から届く固定資産税の納税通知書や課税明細書、名寄帳などが役立ちます。

共有名義の土地や私道など、見落としやすい不動産がないかもあわせて確認しておくと安心です。

主な必要書類

ケースにより異なりますが、遺産分割協議にもとづいて名義変更をする場合の代表的な書類は次の通りです。

上記の書類を揃えることで、相続関係や不動産の内容を法務局で確認できます。

戸籍を何度も提出する手間を省きたい場合は、法務局の「法定相続情報証明制度」を利用すると、戸籍の束の代わりに一覧図の写しを使えます。

申請する法務局と申請方法

申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。
自分の住所地を管轄する法務局ではない点に注意しなければなりません。

申請は、窓口に持参するほか、郵送やオンラインでも行えます。
遠方の不動産の場合は、郵送やオンラインの利用が便利です。

名義変更にかかる費用の目安

相続登記には、税金と実費、専門家に依頼する場合の報酬がかかります。

費用の内訳と目安は、以下の通りです。

一つずつ詳しく解説します。

登録免許税

相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産の価額の0.4パーセントです。

ここでいう不動産の価額は、原則として市町村の固定資産課税台帳に登録された価格を用います。

例えば、固定資産税評価額が土地1,500万円、建物500万円で、合計2,000万円の不動産を相続する場合を考えます。
この場合の登録免許税は、2,000万円に0.4パーセントを掛けた8万円です。

書類の取得費用と
専門家への報酬

登録免許税のほかに、戸籍や住民票などの取得費用がかかります。
金額は、一般的に数千円から1万円程度です。

司法書士に依頼する場合は、別途報酬が発生し、一般的に数万円から十数万円程度が目安になります。

いずれも不動産の数や評価額、依頼する事務所によって変わるため、事前に確認しておくことが大切です。

評価額100万円以下の土地は
免税になる場合がある

相続した土地のうち、課税標準となる不動産の価額が100万円以下のものには、免税措置があります。

2027年（令和9年）3月31日までに受ける相続登記であれば、登録免許税が免除されます。

利用できるかどうかは要件があるため、詳しくは管轄の法務局や国税庁の情報を確認しましょう。

名義変更で失敗しやすい注意点

相続登記は自分で行うこともできますが、つまずきやすい点がいくつかあります。

あらかじめ知っておけば、やり直しや手続きの遅れを防ぎやすくなります。

一つずつ詳しく解説します。

遺産分割協議書の書き方の不備

遺産分割協議書で不動産を特定する際は、住所ではなく登記事項証明書の記載にあわせる必要があります。

具体的には、土地は「地番」、建物は「家屋番号」で正確に記載します。

住所で書いてしまうと、登記の際に不動産を特定できず、やり直しになることがあります。

作成前に登記事項証明書を取得し、記載内容をそのまま書き写すことが大切です。

数次相続や代襲相続の見落とし

長年放置していた不動産では、間に別の相続が挟まっていることがあります。
この場合、当初の相続人だけでなく、その後に亡くなった相続人の相続人も協議に加わる必要があります。

関係者の確定を誤ると、登記の申請はできません。

戸籍をさかのぼって、相続人を正確に把握することが重要です。

被相続人の登記上の住所が
古いままのケース

登記簿上の被相続人の住所と、住民票の除票に記載された最後の住所がつながらないことがあります。
その場合、同一人物であることの証明を追加で求められます。

引っ越しを繰り返している場合などは、住所の変遷をたどる書類が別途必要になります。

書類が揃わないときは、法務局に相談して対応方法を確認しましょう。

古い抵当権が登記簿に
残っているケース

何十年も前に完済したはずの住宅ローンの抵当権が、登記簿にそのまま残っていることがあります。
こうした古い権利は、放置しておくと売却の際に支障となります。

相続登記とあわせて、抹消の手続きを検討する必要が出てくる場合があります。

登記簿を取得したら、権利部の記載もあわせて確認しておくことが大切です。

専門家への相談を
検討したほうがよいケース

相続人が多い場合や、疎遠な相続人がいる場合は、手続きの負担が大きくなります。

不動産が複数の地域にある場合や、数次相続で権利関係が複雑な場合も同様です。
こうしたケースでは、司法書士や弁護士など専門家への相談を検討すると、失敗のリスクを減らせます。

特に、相続人同士で不動産の分け方や評価をめぐって対立がある場合は、登記の前提となる遺産分割そのものが問題になるため、弁護士に相談することが大切です。

よくある質問

最後に、相続した不動産の名義変更についてよく寄せられる質問をまとめます。

Q. 相続した不動産を
すぐ売る予定でも、
名義変更は必要ですか？

A. 売却する前提であっても、いったん相続人へ名義変更をしてからでなければ売却手続きは進められません。

登記簿上の所有者が亡くなった方のままでは、買主への所有権移転登記ができないためです。
ただし、手続きとしては、不動産売買の決済時に司法書士へ依頼して、相続登記と売却の登記を同時に行うこともあります。

いずれの場合も、売却の予定が見えた時点で早めに準備を進めることが大切です。

Q. 相続登記は
自分でできますか？

A. 書類が揃い、権利関係が単純なケースであれば、自分で法務局に申請することも可能です。
ただし、相続人が多い場合や数次相続がある場合など、複雑なケースでは司法書士などの専門家に依頼すると安心です。

判断に迷う場合は、事前に法務局の相談窓口で確認するとよいでしょう。

Q. 2024年4月より前に
親から相続した家も、
登記が必要ですか？

A. 必要です。

義務化は過去の相続にもさかのぼって適用されます。
施行日前に相続を知っていた不動産は、2027年（令和9年）3月31日までに相続登記をする必要があります。

Q. 相続人の間で話し合いが
まとまらない場合は
どうすればよいですか？

A. まずは相続人申告登記などで、3年の期限内に義務を果たしておく方法があります。
そのうえで、遺産分割がまとまらない場合は、家庭裁判所の調停などの手続きを検討することになります。

話し合いが難しいときは、早めに弁護士に相談することが大切です。

まとめ

相続した不動産の名義変更は、2024年4月から義務化されました。

原則として、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

施行日前に相続した不動産にも経過措置があり、2027年3月31日までに登記をしなければなりません。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となるほか、売却できない、相続人が増えるといった不利益も大きくなります。

手続きには戸籍などの書類収集や登録免許税の計算が必要で、権利関係が複雑なケースでは失敗も起こりやすくなります。

判断に迷う場合や手続きに不安がある場合は、弁護士に相談することで、法的に正しいサポートを受けることが可能です。

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