共有物の共有状態を解消する手続きを解説

親が亡くなって、遺産として実家の建物と土地を兄弟姉妹の共有で相続すると、こんな問題に直面する場合があります。

不動産などを共有にするのは、一見、公平に見えます。
しかし、共有状態が長く続くほど、管理・売却・建替え・相続登記などでトラブルになりやすいという現実があります。

そこで本記事では、相続で共有不動産を持つことになった方、検討中の方に向けて、次の項目について解説していきます。

【解説動画】共有物を分割する方法。
弁護士解説。

相続における共有物とは？

「共有物」とは、一つの物を複数人が共同で所有している状態の物のことをいいます。
たとえば、次のようなケースが相続における共有物にあたります。

共有物で多いのは、相続によって取得した不動産です。

親など（被相続人）が亡くなった後、遺産分割協議で「とりあえず、兄弟姉妹の共有にしておこう」と決めることがあります。

しかし、不動産は現金のように簡単に分けることができません。
そのため、共有にした当初は問題がなくても、時間が経つにつれて「売却」「修繕」「利用方法」「固定資産税の負担」などをめぐって対立が起こりやすいのです。

共有状態とは？

複数の人が一つの物について持分を持っている状態のことを「共有状態」といいます。

たとえば、兄と弟が実家の不動産を2分の1ずつ共有している場合は、兄が2分の1、弟が2分の1の共有持分を持っている状態です。
ここで注意したいのは、兄と弟で建物を半分ずつ持つ、という意味ではないことです。

たとえば、1階は兄、2階は弟という持分というような分け方ではありません。

共有とは、物全体について、それぞれが割合的な権利を持つ状態です。

つまり、共有状態とは物ではなく権利を持っている状態ということになります。

したがって、共有者の一人が勝手に全部を売却したり、建物を取り壊したり、第三者に貸したりすることはできないわけです。

共有状態を解消したい理由と
共有不動産のリスクについて

相続で共有状態が
生まれやすい理由

前述したように、相続では不動産のように簡単に分けられないものを誰が取得するか決められない場合に、共有名義にすることがあります。

たとえば、相続人が長男・長女・次男の3人で、遺産の大半が実家不動産であり、売りたくない場合、誰か一人が取得すると不公平になるため、3人で3分の1ずつ共有にするようなケースです。

しかし、共有は一時的な妥協としては便利でも、長期的にはトラブルの火種になりやすいものです。
特に、次の相続が起きると共有者がさらに増え、話し合いがますます難しくなってしまうことは理解しておく必要があります。

共有状態の具体例

特に問題になりやすいのは、相続した不動産を「とりあえず共有にした」ケースです。

相続時は、相続人全員が納得して共有にしていても、後になって「売りたい」「住み続けたい」「貸したい」「修繕費を出したくない」など、考え方の違いが表面化することがあります。

また、共有者の一人が亡くなると、その人の共有持分がさらに相続されます。
たとえば、兄弟3人で共有していた不動産について、兄が亡くなり、兄の子ども3人が相続すると、共有者はさらに増えていきます。

こうなると、売却や管理について合意を取ることが難しくなり、共有状態の解消がより複雑になります。

このように、一見、共有状態は公平に思えても、将来的には相続トラブルの原因になりやすい状態であることを忘れてはいけません。

共有状態を解消したい理由は？

共有状態を解消したい大きな理由は、共有者間の意見が一致しないと不動産を自由に活用しにくいからです。

共有物は、各共有者が持分を持っているため、一人だけの判断で重要なことを決めることができません。

共有者の一人でも反対すると、不動産全体を売ることが難しくなるわけです。

たとえば、相続した実家について、長男は「売却して現金で分けたい」と考えている一方、長女は「思い出のある家だから残したい」と考え、次男は「賃貸に出して収益化したい」と考えている場合があります。
このように共有者の希望が分かれると、売却も賃貸も管理も難しくなってきます。

共有状態を解消したい理由の例

売却したいのにできない

特に相続不動産では、空き家になっている実家を売却したいのに、一部の相続人が反対して売れないという相談がよくあります。

管理費や固定資産税を
負担したくない

不動産を所有していると、固定資産税、修繕費、管理費、火災保険料などの費用がかかります。
特に空き家のまま放置された共有状態では、こうした費用がかかり続けることになってしまうため、誰がどの割合で負担するかが問題になるケースが多いといえます。

誰が使うかで対立している

共有不動産に一部の共有者だけが住んでいる場合、他の共有者から見ると「自分にも権利があるのに使えていない」という不満感情が生じることがあります。
その結果、使用料相当額を請求するかどうか、退去を求められるかどうか、などが問題になることがあります。

修繕や建替えが進まない

古い建物の場合、雨漏り、外壁の劣化、耐震性の問題などで修繕が必要になることがあります。
しかし、共有者間で費用負担や工事内容の合意ができないと、必要な修繕すら進まないことがあります。

共有者が増えて話し合いが
難航している

共有者の一人が亡くなると、その持分はさらに相続されます。
すると、もともと兄弟3人だった共有者が、次の世代では甥や姪を含む多数の共有者に増えてしまうことがあります。

共有者が増えるほど、連絡を取るだけでも大変になり、売却や管理について全員の意見をまとめることが難しくなります。

最初は兄弟2人の共有だったものが、数十年後には十数人の共有になっていることも珍しくないのです。

自分の持分を現金化したい

共有者の中には、「不動産はいらないので、自分の持分だけでもお金に換えたい」と考える人もいます。

しかし、共有持分だけを第三者に売却することは可能でも、買い手が限られたり、価格が低くなったりすることがあります。

それに、家族以外の人や会社が共有者として入ってくるのは感情的、心理的に避けたいという方もいらっしゃるでしょう。

そのため、共有状態を解消して、不動産全体を売却する、または他の共有者に持分を買い取ってもらうほうが現実的な解決になることがあります。

このように、共有状態を解消したい理由は、たんに「兄弟姉妹の仲が悪いから」ではありません。
不動産を適切に管理・活用・処分するためには共有状態を続けるよりも、単独所有や売却によって整理したほうがよいケースが多いからなのです。

共有物分割訴訟になる
リスクを避けたい

話し合いで共有状態を解消できない場合、共有者は裁判所に「共有物分割訴訟」を起こすことができます。

訴訟になると、「現物分割」「代償分割」「換価分割」などの方法が検討されます。

場合によっては、裁判所の判断で不動産が競売にかけられ、売却代金を分ける形になることもあります。
しかし、競売では市場価格より低く売却される可能性もあるため、共有者全員にとって望ましくない結果になるリスクがあります。

相続登記や将来の処分が
難しくなるリスクを避けたい

相続した不動産を遺産分割により共有のままにして、登記も放置していると、将来売却や担保設定をしようとしても手続きが進まないことがあります。

共有不動産は「とりあえず共有にしておく」のではなく、将来の管理・売却・次の相続まで見据えて整理することが大切です。

共有物の管理・変更・処分に
ついて

共有物については、「何をするか」によって必要な同意の範囲が異なります。
大きくは、次の3つに分けることができます。

保存行為

共有物の現状を維持するための行為を「保存行為」といい、次のようなことが該当します。

保存行為は共有物を守るための行為なので、各共有者が単独で行なうことができる点も確認しておきましょう。

管理行為

「管理行為」とは、共有物の利用方法や通常の管理に関する行為のことで、次のようなことが該当します。

管理行為は、持分価格の過半数で決めるのが原則のため、共有者の人数ではなく、持分割合で判断します。

たとえば、Aが3分の2、Bが3分の1の持分を持っている場合、Aは持分価格の過半数を持っているため、管理行為について主導しやすくなります。

変更・処分行為

変更行為とは、共有物の性質や形状を大きく変える行為です。

処分行為とは、共有物全体を売却するなど、権利そのものに大きな影響を与える次のような行為です。

これらの行為には、原則として共有者全員の同意が必要です。

共有物の共有状態を解消する
4つの手続き

共有状態を解消する方法には、主に次のものがあります。

解消法①共有者全員での
話し合い

まずは共有者全員で話し合い、共有状態をどう解消するかを決めていきます。

これらは話し合いでまとまることが前提ですから、共有者たちにとってはもっとも負担が少ない方法になります。

解消法②持分の売却

共有者は、自分の共有持分だけを売却することもできます。

たとえば、兄と弟が2分の1ずつ共有している不動産について、兄が自分の2分の1持分を第三者に売却する方法です。

ただし、共有持分だけを購入する人は限られます。
また、第三者が共有者として入ってくると、残された共有者との関係がさらに複雑になるリスクが高まります。

そのため、持分売却は最終手段として検討されることが多いといえます。

解消法③共有持分の買取り

共有者の一人が、他の共有者の持分を買い取る方法です。

たとえば、実家に住み続けたい長男が、長女と次男の持分を買い取って単独所有にするケースです。

この方法は、共有状態を解消しながら不動産を残せる点がメリットになります。
ただし、買い取る側に資金が必要なこと、不動産評価額や持分価格で争いになる場合もあることに注意するべきです。

解消法④共有物分割請求

共有者は、原則としていつでも共有物の分割を請求できます。
そこで、共有者間で協議がまとまらない場合には、裁判所に共有物分割を求めることになります。

この裁判手続が、後述する「共有物分割訴訟」です。

遺産分割と共有物分割の関係は？

相続で共有状態が問題になる場合、まず注意したいのは、遺産共有と通常の共有の違いです。

遺産共有とは？

相続開始後、遺産分割が終わるまで相続財産は相続人全員の共有状態になります。
この状態を、通常の共有と区別して「遺産共有」と呼ぶことがあります。

たとえば、父が亡くなり、相続人が子ども3人で、父名義の実家がある場合、遺産分割が終わるまでは、その実家は相続人全員の遺産共有状態になります。

【解説動画】相続の遺産分割を弁護士が
簡単に説明します

遺産分割が先か？
共有物分割が先か？

遺産分割前の財産については、原則として、まず遺産分割手続で誰が取得するかを決めます。

一方、遺産分割協議によって不動産を共有名義にしてから、後日、共有状態を解消したい場合には、通常の共有物分割の問題になります。

たとえば、父の遺産である実家について、相続人である長男・長女が遺産分割協議の結果、2分の1ずつ共有することにしたとします。
その後、長男は売却したいが、長女は住み続けたいという対立が生じた場合、これは遺産分割後の共有状態の解消問題です。

この場合、共有物分割請求や共有物分割訴訟が問題になります。

共有物分割訴訟を
わかりやすく解説

共有物分割訴訟とは？

共有物の分割方法について、共有者同士での話し合いがまとまらない場合に、裁判所に分割方法を決めてもらうための訴訟を「共有物分割訴訟」といいます。

共有者は、原則として共有物の分割を求めることができるため、他の共有者が「分割したくない」と言っても、法的には分割手続を拒み続けることは難しいのが原則です。

共有物分割訴訟で
考えられる分割方法

共有物分割訴訟では、主に次のような分割方法が検討されます。

現物分割

共有物そのものを物理的に分ける方法です。

たとえば、広い土地を分筆して、各共有者がそれぞれ単独で所有する形にする場合です。

ただし、建物や狭い土地では現物分割が難しいことも多く、分け方によっては価値に差が出る場合もあるため、もめてしまうリスクがあります。

代償分割（全面的価格賠償）

共有者の一人が共有物全体を取得し、他の共有者に対して金銭を支払う方法です。

たとえば、実家に住み続けたい長男が不動産全体を取得し、長女には持分相当額を支払います。

この方法は、不動産を残しながら共有状態を解消できる点で有効ですが、取得する側に支払能力が必要になります。

なお、共有物分割訴訟では裁判所から認められる可能性が高いものになります。

換価分割

共有物を売却し、その売却代金を共有持分に応じて分ける方法です。

たとえば、共有不動産を競売や任意売却によって現金化し、その代金を分配します。

共有者の誰も単独取得を希望しない場合や、現物分割が難しい場合に選ばれやすい方法です。

ただし、競売になると市場価格より低い価格で売却される可能性もあるため、できれば任意売却で合意するほうが望ましいといえます。

共有物の共有状態を解消する際の
注意ポイントまとめ

共有状態を長く放置しない

共有状態は、時間が経つほど複雑になっていきます。
共有者の一人が亡くなると、その持分がさらに次の世代に相続され、共有者が増えていくなどするからです。
そうなると、話し合いの相手が増え、合意形成がますます難しくなるので、できるだけ早いうちに解消するのがいいでしょう。

共有者全員の意向を早めに
確認し同意を得ておく

「売却したいのか」「住み続けたいのか」「貸したいのか」「持分を買い取りたいのか」、トラブル回避のためには共有者ごとの希望を早めに確認します。

そして、全員の同意を得ておくことが大切です。

不動産の評価額を
客観的に把握する

共有物分割では、持分価格や代償金が問題になりやすいです。
不動産会社の査定、不動産鑑定、固定資産評価額、路線価など、複数の資料をもとに評価を検討します。

感情的に進めてはいけない

相続した実家には、家族の思い出があることも多く、そのため相続人同士の感情的な対立が起きやすいともいえます。
しかし、だからこそ、法律上の権利関係や評価額、利用状況、支払能力などを冷静に整理して、共有物分割の解消を進めていく必要があります。

遺産分割と共有物分割を
混同しない

相続直後で、まだ遺産分割が終わっていない場合は、まず遺産分割の問題であることを認識します。
一方、遺産分割後に共有名義になった不動産をどう解消するかは、共有物分割の問題です。

この違いを間違えると、手続きの選択を誤る可能性があるので要注意です。

訴訟になる前に交渉で
解決できないか検討する

共有物分割訴訟は有効な手段ですが、時間や費用がかかります。
また、最終的に競売になれば、望まない形で財産が処分されることもあります。

そのため、まずは交渉で持分買取り、任意売却、代償金支払いなどの解決策を探ることが重要です。

相続した不動産の共有状態を解消したい場合は、早い段階で弁護士に相談し、交渉・調停・訴訟を含めた適切な手続きを検討されることをおすすめします。

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