1. 住宅取得を巡るトラブル

1. 住宅取得を巡るトラブル

不動産のトラブル対策

住宅取得を巡るトラブル

1. 分譲地購入の注意点

住宅を建てようとして大金をはたいて取得した土地に、予定の建物が建たないとしたら?

事例

崖地に接したところに土地に購入し、そこに家を建てようとしたこところ、崖を相当費用をかけて補強しなくてはならないことが判明した。業者は建築基準法上問題はないといったのに、こういうことがあるか?

解説

ポイント1: 「建築規制」にご注意を

分譲地を購入して一番困るのトラブルは、買った土地に予定の家が建たない、というものです。建築規制には建築基準法による制限(接道義務、建坪率、地域指定など)が知られており、皆さん、これには気を付け、注意するのですが、案外知らないでよくひっかかるのが「崖条例」です。

ポイント2: 「崖条例」を知っていますか

建築基準法では、法律それ自体の規制以外に、建築基準法に基づく条例の制限がありますが、その一つの例が県が定める「崖条例」といわれるもので、これにより指定された地域では、崖地の近くでの建築は制限されます。崖地の近くでは、その崖に相当な費用を投じて、擁壁の設置などを建築物の安全上必要な措置を講じるか、さもなくば、崖の高さの2倍以内の地域での建築が禁止されます。つまり、4メートルの高さの崖の近くは8メートル幅で建築禁止となるわけで、これでは当初に建築計画も変更を余儀なくされます。

ポイント3: 類似のトラブル事例

よくあるのが宅地に接する道路の幅員や不足(都道府県によって異なります。後述)や、見なし道路についての誤解で、建物が建たないとか、制限されるケース。また、4階建てを建築するつもりで、購入したい土地が二種住専地域でこれが禁止されていた事例など建坪率、容積率についての間違いのケース。市街化調整区域内の既存宅地の例外だから建つといいう業者の見解が誤解に基づくもので建たなかったケースなどがあります。
また都市計画で道路や河川などの地域に指定されたり、土地区画整理事業の買収予定地で建築禁止など要注意。教訓:まず信用できる業者を選ぶことが、大事です。それには業者団体を利用して調べる方法があります。(社)不動産協会、(社)全日本不動産協会など社団となった不動産の団体がいくつかあります。また建築規制については市役所などの窓口で確認できるものもありますので、自分で確認してみるもの一つの方法です。

2. 買い換えや、ローン・手付金のついての注意点

買い換えの条件で、自宅が売れないのに、買う方の支払だけを迫られた時はどうすればいいか?また、ローンがつかないので解約したいが、その場合は手付金や業者への支払はどうなるのか?

事例

買い換え条件で、家が売れたら払う約束で新たな分譲地を購入したが、契約書上、その条件を明記しなかったので、自宅売却は進まないのに購入物件の決済を迫られ、やむなく高額な金利のつなぎ融資で決済された。また、そのため自宅売却は急がざるを得ず、売値に大幅に譲歩を迫られた。

解説

ポイント1: 「契約」に「条件」を付けること

買い換えは「売り」と「買い」の二つの契約ですが、これを契約書上、明確に文書で関連付けておかねば、二つは別々の契約で他と関係なく決済を迫られます。そこで大事なことは、契約書上明記してもらうことことです。例えば「本件購入は別件の自己所有物件の買い換えなので、購入代金の清算は、自己所有物件の売却代金入金で支払う」あるいは、「自己所有物件の売却が決まったら支払う」としておく必要があります。

ポイント2: 「ローン条項」について

ローンについては、ローンがつかない場合は無条件に解約できることのなっているのが普通で、手付金も戻ってきます。しかし、トラブルが多いのは、一旦購入を約束しながら購入を止めたくなって、ローンがつかない、という口実を使うケースです。

ポイント3: 「手付金」について

手付金は一般的に「解約手付け」と解釈され、「契約の履行」に着手するまでは、放棄して無条件で解約出来ます。しかし、払った手付金が高すぎ、放棄するのがもったいなくて解約できない、というケースのありますので、手付の金額には注意が必要です。宅建業者が売主の場合手付けは、買代金の2割を越えてはならない決まりです。

ポイント4: 仲介業者への報酬支払義務はどうなるか

付放棄で解約しても、契約は一旦は成立したのですから、仲介業者の報酬を支払う義務はなくなりません。ではローンが付かない場合はどうか。この場合も支払を要求される余地gありまsので、ローンg圧家内おそれがある場合は、「□□銀行の融資が受けられない場合は本契約は成立しないものとする」といておけばいい。

教訓

契約書をよく注意、特に買い換えの場合その条件を明示するのがトラブルを避ける方法。手付金の規定にも注意。

3. 道路についての注意点

一戸建てを購入して、私道が通じているとのことだったが、その私道に他人の権利があった場合、どうなるか。

事例

建て替える積もりで中古住宅の土地を購入建物が建っているので同じ程度の建物が建つと思って購入したが、現実には建たないことが判明した。事例2;建て売り住宅を購入し、前面は私道という説明だったが、向かいの家の人から自分の土地だから通行するな、といわれた。

解説

ポイント1: 「接道義務」について

建物を建てるには、その土地が、4メートル以上の公道に2メートル以上接していなくてはなりません。これを「接道義務」と言いますが、自治体によっては建物の規模に応じて、例えば6メートル以上の道路に接していなくてはならない、などの厳しい制限になっていますので、注意が必要です。また「道路位置指定を受けた道路」でも公道並の扱いを受けますが、そうでないのに隣の他人の空き地を路地上敷地として違法に建築核に確認を取って売却したケースもあります。

ポイント2: 宅地で建替えが出来ない事例

特に中古宅地の場合は建物が建っていても、そのときの建築確認を、右のようにごまかして取得したり、あるいは当時と周りの土地や道路状況が変わって再建築が不可能な場合がよく見受けられるので注意が必要です。

ポイント3: 「袋地」とはなにか

俗に「袋地」といわれるのは公道への通路の土地のことを言います。こういう土地ではこのままでは建て替えは不可能ですので、殆ど価値はない、とされます。こういう土地を売りつけられないように注意して下さい。

ポイント4: 隣地との私道・境界のトラブル

その他で多いのが共有の私道のトラブルです。例えば道路の真ん中で分筆されており、半分を使わせない、と言われたり、分譲業者の名義のままだったりします。また、知り合いだというので、直接売買したケースでは、隣との境界の確認をしないで買い受け、後で隣からはみ出している、などの苦情が寄せられ、事情が判らず困った、というケースもあります。

教訓

現地で確認、特に道路の状況、所有権を確認し、周り近所も調べておく。

4. 欠陥住宅、隠れた瑕疵についての注意点

買ったマンションに住んでみたら、欠陥であること判明したらどうするか

事例

買って半年くらい経って、台風があって雨漏りがした。調べてみると屋根の防水が不十分なことが判明した。文句を業者に言ったら、半年も経っているし、台風も特別例外的なもので防げないので、特に欠陥でないと主張された。

解説

ポイント1: 「瑕疵担保責任」について

建物が本来有すべき性能をもたない場合、これを「瑕疵」(傷という意味)といい、買い主はその補修ないし損害賠償を請求できます。これを売り主の「瑕疵担保責任」といいます。雨漏りのする建物などは瑕疵の典型的なものですが、実際の紛争では、原因が分からないことが多く、補修も難しいものがあります。

ポイント2: 「欠陥建物」の事例

土地の瑕疵の例として、その土地が以前ゴミ置き場に使われたいて、宅地として利用しようとして掘ってみて初めて判ったというケースもありました。

ポイント3: 「欠陥土地」の事例

俗に「袋地」といわれるのは公道への通路の土地のことを言います。こういう土地ではこのままでは建て替えは不可能ですので、殆ど価値はない、とされます。こういう土地を売りつけられないように注意して下さい。

ポイント4: 思いがけない事情を発見したらどうするか

その外、マンションは入居したら隣の音がうるさい、平日は静かだと思って購入を決めたが、休日になると隣のスポーツクラブの空調がうるさい、というように、買ってみたら思いがけないことがあり、「こんなことなら買うんじゅなかった」ということが出てきます。重要事項説明書と違っていたとか、そこが自殺の場所だったなどというような、深刻な事態を隠していたような場合は、解除できるでしょうが、単に予想と違ったというだけで解除するのは難しい。最近は、自分が買ったマンションの隣、南側に同じ業者が高いマンションを建てて日照など環境変化を来したとして、業者を訴えたりしますが、買うときには、周りの空き地に建築計画がないかなども調べておく必要があります。

ポイント5: 「重要事項説明義務」について

業者は物件について、権利関係に関わる重要事項を記載した文書を売り主に交付する義務があります。これで確認し、間違いがあれば業者に責にを追求できますが、逆にここに記載があることは、これを承知の上で買ったと認定されますので、慎重に見ると子が必要です。

ポイント6: 「管理費・修繕積立金」の未納にも注意

マンションの場合は、管理費・修繕積立金について未納があれば、買い主が義務を承継し支払を引き受ける義務がありますのでこの点も要注意。

教訓

見た目に騙されない。いわく付きの物件でないか、近所の評判も聞く。

5. 建築請負工事についての注意点

建築請負工事を頼んだが、どうも設計書と違って建てているようだ。文句を言いたいがどうすればよいいか

事例

外材を使って北欧風の木造の家を作ってくれと頼んだんが、金属を使って繋げたり、ひどい部材を使ったりしている。途中で文句を言ったら、工事業者の人は、指示は設計者にしてくれ、といい、設計者は、工事は設計通りだ、変更するなら請負契約は工事業者とだから、工事業者としてくれといいます。途中で解除することが出来ますか。解除すればどうなりますか

解説

ポイント1: 「建築請負契約」とは

建築請負とは、建物を注文者の指示に従って「完成」し、「引き渡す」ことを約束することです。「完成」しなくては引き渡しを拒否できます。また建築請負は業者としますが、普通は、契約書に「四会連合約款」という定型の契約が添付されていて、そこに詳しい規定がなされています。

ポイント2: 途中解除は可能か

請負解約は、未完成の間は、いつでも解除できます。相手に非がなくても解除できますが、その場合は出来高に応じた支払が必要です。しかし、本件事例のように、相手が契約通りに工事をしない、あるいは指示に従わない、という場合は相手が債務不履行ですの、損倍賠償はむしろ相手に請求する形で解除できます。

ポイント3: 引き渡しを受けるときの注意点

黙って引き渡しを受けてしまえば、後で「異議なく引き渡しを受けた」と業者に言われます。このとききちんとよく見て、設計図と見比べたり、途中指示したところが、その通りになっていいるかを、チェックしておくことが大事です。もちろんこちらは素人ですから、後で気づいたことを指摘しても不都合ではありませんが、誰でも見て判ることを文句を言わないでいると、了解したと受け取られかねません。完成していないときは引き渡しを拒否できます。一応完成しとして引き渡しを受けても「瑕疵補修」の請求が、できますが、この期間は「引き渡しを受けた時点から」進行しますので、この点でも注意が必要です。

ポイント4: 請負契約の瑕疵担保責任の追及

建物が未完成ならそもそも引き渡しを受けるのを拒否できますが、引き渡しを受けた後でも、請負契約とおりの施工がなされていない場合は、補修を請求できますが、これを請負人の瑕疵担保責任といいます。完成後は基本的に解除はできまず、瑕疵の補修が請求できるだけです。請求できる期間は民法で、普通の木造建物の場合、引き渡しを受けてから「5年」、石造・コンクリート造などは「10年」となっていますが、前記の四会連合約款では、木造は「1年」、石造・コンクリート造など「2年」、但し請負人の故意過失による瑕疵の場合は、民法の原則的期間に戻るとされています。従って、瑕疵を見つけたらすぐ請求するこおとが肝心です。

ポイント5: 「紛争条項」について

建築請負は紛争が予想されますので、予めその解決方法を取り決めることが多く、普通は、建設省の中央建設工事紛争審査会、または各県の建設工事紛争審査会で解決をはかる、としてあります。紛争があったらここに申し立てて、解決をはかるができます。

教訓

カッコだけに囚われない。現場任せにしないで自分で見に行く。チェックを忘れない。

6. 紛争解決についてのヒント

  1. おきてしまったらすぐ対策を立てる。
  2. 仲介業者の責任は、東京都な窓口とか、消費者センターなどの対応が早い。
  3. 知り合いの弁護士や建築士に相談し、善後策を相談する。
  4. 業者が所属する団体で相談し、解決をはかるのも有効。
  5. いざとなれば、キャンセル(解除)と損害賠償請求を考える。クーリングオフ(営業所以外での契約の場合)、手付放棄の解除、債務不履行による解除などがあります。

教訓

契約の事前チェック、現場確認、問題起きたらすぐ相談。

2014/12/25(木) カテゴリー:

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